小区住房被水淹，小区建筑屋顶年久失修漏雨，小区公共设施被损毁……这是很多小区常见的问题。那么，在何种情况下，小区能动用住宅专项维修资金？

  8月26日，读本君报道了家住祥云社区吉祥苑的杨女士外出两个月归家，家里成了污水聚集地一事。后续读本君了解到，经祥云社区的两次调解后，住在杨女士楼上的两户人家每家分别给予杨女士3000元补偿款用于维修，双方最终达成一致。

  接下来问题来了，有很多人疑惑：买房时不是缴纳了住宅专项维修资金吗？为什么出现了杨女士家发生的情况，还不动用这笔资金？这笔资金究竟在啥状况下可以使用？

  住宅专项维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，又称房屋的“养老金”。这一资金作为特殊的公共资金，关系到群众安居、社会和谐。

  设立住宅专项维修资金的目的，是为保障商品房住宅及其相关公共设施设备的大中修和更新、改造，延长房屋的常规使用的寿命，为维护居住小区的良好环境，保证居住小区设施设备的正常使用创造必要的条件。

  小区里的公共设施设备是全体业主所有，开发商对小区有相应保质保修期，但过了这个期限，维修维护公共设施、设备的费用，就能够正常的使用住宅专项维修资金。住宅专项维修资金的应用限制范围主要包括：

  ① 房屋的承重结构（包括住宅的基础、墙体、梁柱等）、屋顶、烟道、外墙面（包括非承重结构的分户墙外墙面）等基础部分；

  ② 走廊通道、大堂、公共门厅、单元门、楼梯、楼梯间、电梯间、电梯、自行车棚过道等公共部分；

  ③ 楼道内照明设备、避雷设施、供水箱、公共污水管、废水管、空调落水管、楼道内下水立管及通向污水井的下水管道、雨水管等共用部分。

  ⑤ 智能化监控、门禁系统、设备机房（电信等专业设备机房除外）等设施、设备；

  ⑧ 物业区域内的各种人工河道、观景平台、公共场地上的音响、喷泉、各类景观建筑小品、文体设施等。

  1、在商品房共用部位、共用设施设备保修期内，应由建筑设计企业或者实施工程单位承担的商品房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

  2、由专业经营服务单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

  3、商品住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担；

  4、属于物业服务合同约定的共用部位和共用设施设备的日常维修和养护，应由物业服务企业承担维修养护费用；

  古城区住建局物业管理股相关工作人员介绍，古城区于2005年开始收取住宅专项维修资金，按照相关文件2018年以前发放的《商品房预售许可证》，住宅专项维修资金是在购房的时候由开发商向业主收取，按照合同价的2%收取。2018年以后，为了规避风险，由业主自己交付，在业主签订购房合同后交房前按照房屋造价的5%来收取。业主交付的住宅专项维修资金，交存于古城区住房和城乡建设局的专项账户中，一直以来都是严格按照“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”等管理原则做维修资金管理工作。业主们可到维修资金办公室查询个人缴纳情况

  据介绍，古城区范围内有住宅专项维修资金的小区，此前大多都启用过，主要用来维修公共屋顶、绿化小区、监控设施设备、电、水资产维修、更新、改造等。

  房屋保质保修期过了以后，涉及到公共设施设备需要更新、更换、维修、改造的情况下，由物业、业主委员会或者社区牵头，向业主征求意见，业主同意之后签字，就可以启用住宅专项维修资金。

  首先要到住建局物管科进行启用前的流程，先写申请书，由物管科核实账户余额和预算资金，需要交付整体业主签字信息，核实是不是达到法定的签字率。还需要上报并核实施工方的相关信息。物管科出公告七天无异议后才能动工，动工完成之后还需要初步验收和总验收，验收后出竣工公示。单项维修工程费用和一次性使用维修资金总额超过10万元的，需要审计。

  业主、业主委员会、物业服务企业向古城区住建局(维修资金管理部门)提交使用维修资金的申请报告。①成立业主委员会的，由业主委员会提出申请并提供维修和更新、改造预算，报古城区住建局；②未成立业主委员会的，由维修资金受益人授权委托物业服务公司可以提供维修和更新、改造预算，经相关业主审核同意签字后，报古城区住建局；③既无业主委员会又无物业服务企业的，由相关业主、街道社区居民委员会聘请中介部门作出维修和更新、改造预算，经相关业主审核同意后报古城区住建局。

  古城区住建局审核维修项目，业主、业主委员会、物业服务企业、社区居民委员会向古城区住建局提交以下资料:①使用维修资金的申请报告（申请报告同步交所属街道社区），业主委员会或业主授权委托书；②启用维修资金应当由参与表决专有部分面积三分之二以上的业主且参与表决人数三分之二以上的业主同意，并上交维修资金使用申请意见征求书；③项目维修和更新、改造合同、维修和更新、改造工程预(决)算书、审计报告；④实施工程单位的资质证书、法人身份证复印件、营业执照；⑤维修费用在10万元(含10万元 )以上的提交审计报告；⑥施工方签订的施工承诺书。

  古城区住建局对启用维修和更新、改造项目审核情况做出书面的公示材料，并要求业主委员会、物业企业、街道社区居民委员会在物业区域内明显位置公示,公示期为7个工作日。

  维修项目完工后，业主委员会、相关业主及物业服务企业应当就维修项目进行初步验收，事后由古城区住建局牵头联合所属街道社区、业主委员会主要成员、及业主代表、物业服务公司进行总验收，工程验收合格后提供竣工验收证明及维修和更新、改造项目审计金额为准的发票（未需审计的金额以实际工程量费用支出为准），古城区住建局启动财务审批程序，拨付全款。

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